Gelir Üreten Gayrimenkul Yatırımlarında Oyunun Kuralları Değişiyor

Gelir Üreten Gayrimenkul Yatırımlarında Oyunun Kuralları Değişiyor


Yeni Sermaye Piyasası Kanunu içerisine birçok yeniliği beraberinde getiriyor. Yasanın Kasım 2012’de TBMM’de kabulünü takiben 70’in üzerinde mevzuat çalışması gerçekleşirken, yatırım yönetimi ve tasarruf piyasalarının gelişimi için gerek şart olan dünya standartlarında yeni yatırım ürünü yapıları ile rekabetçi ortamın yaratılması hedeflendi. Yeni mevzuat sektörün yapısını önemli ölçüde değiştirirken, sektörün tüm paydaşlarının kendi paylarına düşen yeni fırsatları beraberinde getiriyor.
Yeni mevzuatın içerisinde yer alan yeni yatırım ürünlerinden birisi de Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF). Bugüne kadar bir Gayrimenkul bir finansal varlık sınıfı olarak tanımlanmıyor, ve Fon yapısı altında portföy yönetim şirketleri tarafından değerlendirilemiyordu. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı yapısı ise hem geliştirme faaliyetlerine odaklı bir işletme mantığı ile çalışması hem de fiyat riski taşıyan halka açık kurgusu nedeniyle GYF’den çok farklı bir yapı.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının (GMYF) Temel Özellikleri
– Katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir (1 milyon TL ve üstü hazır varlığı olan)
– Sadece SPK’dan faaliyet izni almış porftöy yönetim şirketleri veya gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından kurulabilir ve yönetilebilir.
– Bir iç tüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan tüzel kişilikleri bulunmayan yapılardır.
– Halen gelir üreten arsa, arazi, konut, otel gibi gayrimenkullere ve izin verilen diğer yatırımlara yatırım yaparlar.
– SPK’nın düzenleme ve denetimine tabidir.
– Kazançları kurumlar vergisinden istisnadır, dağıttığı temettü 0% oranında stopaja tabidir, ayrıca fondan edilinilen gelir için farklı yatırımcı profilleri için istisnalar bulunmaktadır.

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının orta uzun vadede tasarruf sahipleri için çok önemli bir alternatif yatırım ürünü olacağını düşünüyorum. Hem dolar/avro bazlı hem de Türk Lirası cinsinden uzun vadeli kira geliri odaklı GYF’ler kurumsal nitelikteki gayrimenkullerin sahipliklerinin de uzun vadeli yerli ve yabancı yatırımcılar lehine değişmesine yol açacaktır.

Gayrimenkul Yatırım Fonu ilginç bir alternatif olarak öne çıksa da işleyişte birçok üstesinden gelinmesi gereken özelliğine de işaret ederek gerçekçi ve bütünsel bir tanımlama yapmak gerekiyor. Her şeyden önce, GYF yapısı likiditesi oldukça uzun vadeye yayılmış bir enstrümandır. 2-3% tevdiat getirisi olan bir yatırımcı için 5-7% getiri bandında bir GYF yatırımı cazip bir alternatif olabilir ancak birinin aylık diğerinin ise (eğer özel bir likidite imkanı sağlanmazsa) en az 5-7 yıl vadesi bulunmaktadır. Halen ülkemizde bu kadar uzun vadeli yatırım perspektifi olan yatırım havuzu yok denecek kadar azdır. Bireysel Emeklilik havuzunun devlet katkısı ile gelişmesi bir umut vaad etse de, BES müşterilerinin fondan istedikleri an çıkış yapabilme imkanının olması emeklilik fon yöneticileri için bu tip uzun vadeli yatırımları imkansız kılmaktadır. Bununla birlikte BES piyasası ağırlıklı olarak Türk Lirası cinsinden planlarla yönetilirken, kurumsal Gayrimenkul piyasası dolar ve avro üzerinde işlem gören bir yapıdadır (kira ve finansman ağırlıklı olarak yabancı para cinsinden yapılmaktadır).

Diğer taraftan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına tanınan vergi avantajları gelir odaklı yatırımlarda nakit akışında önemli bir fark yaratma potansiyeline sahiptir. 2000’li yılların başından bu yana öncelikle Avrupalı gayrimenkul yatırım fonları ve geliştiricilerinin girişi ile hareketlenen ve 2000li yılların ortalarında önemli bir gelişme kaydeden kurumsal gayrimenkul piyasasında sürekli yenilenen ve ihtiyaçlar etrafında şekillenen yeni trendler doğmakta ve bu trendlere paralel olarak da bu alanda hem yurt dışından önemli sermaye girişleri sağlanmakta hem de yerli yatırımcılar için tercih edilen bir yatırım aracı olarak öne çıkmaktadır. Halen ülke ekonomisinin dinamosu haline gelen inşaat sektörünün faaliyetleri içerisinde giderek artan bir şekilde kurumsal gayrimenkuller yerini almaktadır.
Gayrimenkul Yatırım fonları hızla gelişen ve giderek artan ve menşei farklılaşan kurumsal yatırımcıların katılımına tanık olduğumuz gayrimenkul yatırım alanında önemli bir boşluğu doldurmakla birlikte, likiditesinin uzun vadeye yayılması nedeni başta olmak üzere bireysel nitelikli müşterilerde kısa vadede karşılığını bulamayabilir. Sektörün kurumsal yatırımcılar tarafından geliştirilmesi ve artan çeşitlilik ve ikincil likidite imkanlarının doğuşu ile birlikte nitelikli bireysellerin katılımının gerçekleşmesini öngörüyoruz. Bu da en az 5 yıllık bir gelişim sürecinin ardından gerçekleşebilecektir.
Sermaye Piyasası Kurulu GYF mevzuatının global standartlara uyumlu olması için önemli bir çaba harcamış olsa da, bu yeni fon yapısı henüz test edilmiş ve denenmiş değildir. Bu sebeple hem yerli hem yabancılar bu alanda atılacak adımlardan ve başarı hikayelerinden artarak cesaret alacaklardır. Bu sebeple bu konuda başarılı bir ilk adımın atılması çok büyük önem arz etmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Fonu diğer kolektif yatırım enstrümanlarında olduğu gibi yatırım yapabileceği enstrümanlar, risk dağılımı, raporlama standartları, kurumsal yönetim ve sorumluluk şartları, saklama da dahil olmak üzere yatırımcının birçok üst üste gelen koruma ve denetleme kalkanı ile güvene alındığı bir yapıdadır. Yatırımcıya güven veren, uluslararası standartlardaki bu yatırım ürünü mutlaka tasarruf piyasasında yerini bulacaktır, ve kurumsal gayrimenkul yatırımcıları sektörün çok ihtiyaç duyduğu vergi etkin bu kurguda yetkin portföy yöneticilerinin de desteği ile başarılı yatırımlar yapacaklardır. Dileğimiz bu alandaki aktivitenin çeşitlilik ve ikincil pay piyasanın da gelişmesine imkan verecek ölçüde gelişmesidir. Nitelikli bireysel pazarında, ilk aşamada yatırımcılara Likidite imkanlarının sağlanmasının gerekliliği ve temel olarak döviz tevdiat özel bankacılık müşterinin hedeflenmesi nedeniyle Banka iştiraki olan portföy yönetim şirketlerinin bu alanda önderlik yapmasını bekliyorum. Bu alanda proje bazlı çalışmalar ya da yabancı kurumsal yatırımcıları hedefleyen bağımsız yeni Gayrimenkul Portföy Yönetim şirketlerinin de oluşması beklenmelidir.
2105 bu alanda yeni ürünler göreceğimiz oldukça aktif bir yıl olacağa benziyor…

Onur Takmak, CFA
Rhea Portföy Yönetimi A.Ş.
Yönetim Kurulu Başkanı